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不動産登記
「新しく住宅を建築した」「両親から大事な土地を譲り受けた」など家や土地、いわゆる不動産についての扱いは一筋縄でいきません。所有者が変わった場合は権利登記、新築や増築時には表示登記、といったように素人目にはなかなか理解の難しい世界でもあります。
不動産登記が必要となるケースと登記名
不動産登記申請が必要となるケースおよび登記名について紹介します。
表題登記
表題登記とは建築物の寸法の変更や土地を分割したりして土地の大きさが変わったりするなど、物理的に数値が変更する場合に行う登記の総称です。住宅の新築時または建て替えた時に必要です（また、新築時には権利登記である所有権保存登記も併せて行う必要があります）。表題登記は義務化されております。
権利登記
権利登記とは、所有権（物を全面的に支配する権利）に関係する登記です。家や土地といった不動産を売買するとき、相続したときや抵当権を与えたときなどに行う登記です。表題登記とは異なり義務化はされておりませんが、登記を行わないままでいることはリスクを背負うこととなります。
所有権移転登記
住宅や土地（不動産）を売買・贈与・名義変更・相続したときに行います。「原因」の記述には、移転となった原因と日付、「権利者その他の事項」では、新たな所有権を持つ方の住所や氏名などを記述します。
所有権登記名義人表示変更登記
住宅や土地（不動産）の所有者が住所および氏名変更したときに行います。引っ越し又は結婚などで行う場合が多いです。こちらは登記権利者が単独で申請することが認められております。
抵当権設定登記
住宅や土地（不動産）に抵当権を与えたときに行います。抵当権設定登記では、「原因」「債権金額」「利息」「損害金」などを記述いたします。
抵当権抹消登記
ローンの返済が終わり抵当権を消したいときに行います。消えた抵当権について登記をいつまでも残しておくと不都合が生じる場合がありますので抹消する必要があります。
新しくなった不動産登記−オンライン申請について
不動産登記法が改正となり、いままで書面でのみの申請でしたが、新たに「オンライン申請」による登記申請が加わりました。法務局へ直接赴かなくとも、パソコンとインターネットがあれば自宅でも申請可能ということで、改正のなかでも目玉となり得るこのオンライン申請……のはずでしたが、いま現在においてオンライン申請は殆ど普及しておらず、いまだに書面申請が主流となっております。その理由に、オンライン申請ではクリアしなくてはいけない以下の事項があるためです。
- 管轄の法務局がオンライン庁指定を法務大臣により受けている必要がある
- 認証機関による電子証明書の発行が必要
- 申請に必要な全ての添付情報送信が可能であること
管轄の法務局がオンライン庁に指定されていなければオンライン申請を行うことが出来ません。法務大臣に指定された法務局をオンライン庁、まだ指定されていない法務局を非オンライン庁と呼びます。
また、全ての添付情報送信をオンライン上で可能にするためには、法整備が必要な情報もいくつかあります（戸籍謄本・判決正本など）。さらに第三者の承諾が必要な場合、承諾書の送信ができるように環境整備を行う必要もあります。このように、オンライン申請に必要な添付情報全部がオンラインのみで行うことが出来るようになるためには、まだ時間が必要と言えるのです。
書面申請の安心感
不動産取引は大変高額です。書面による申請の方がオンライン申請に比べ「安心感」を得られるという申請者の心理が手伝っていることも、オンライン申請が普及しない理由の一つと言えます。
オンライン申請には登記識別情報が必要
登記のオンライン申請が可能なのは、管轄の法務局がオンライン庁であることが条件ですが、その際「登記識別情報」の提供が原則必要です。もちろん、オンライン庁でも従来どおり書面申請を行うことができ、（オンライン化前に取得した）確認済証（権利証）で申請することが出来ます。また、非オンライン庁が指定を受けオンライン庁になったとしても、お持ちの登記済証（権利証）が無効となり、登記識別情報が発行されるわけではありません。
登記識別情報は失効させることができます
登記識別情報を何者かに盗難されたり紛失した場合においても、失効させることが可能です。しかし、登記済証（権利証）が同じようになった場合、このような規定が設定されていないため、失効させることが出来ないことを注意しておきましょう。
不動産登記における3つのよくある質問
不動産登記の質問のなかで、よくある質問を紹介します。
不動産登記は必須ですか？
法律上、義務とされていませんが、不動産の権利の保護と安全を考えますと、不動産登記は是非行うようにしましょう。不動産取引は購入しただけでは所有権を得ることが出来ません。自分より後に取引した者が先に不動産登記を行った場合、所有権はその人になってしまいます。「自分が先に取引したのに……」といっても後の祭りとなります。ただし、注意しなくてはいけないことがあります。不動産登記には公信力がないということです。登記簿にて所有権を確認して取引を行い、登記申請を終えたとしても、真の所有者が現れた場合、不動産を返却しなくてはいけません。
登記済証（権利証）をなくしてしまった！？
登記済証（権利証）は大変大切なものです。あなたが所持する登記済証（権利証）は世界唯一のものです。また、紛失してしまった場合、再発行は認められておりません。もし、登記済証（権利証）が何者かに盗まれてしまった場合、知らない間に不動産が他人のものになるという危険性もあります。従って、登記済証（権利証）は決して紛失しないように、しっかり保管しておきましょう。万が一、登記済証（または登記識別情報）を紛失してしまった場合、本人確認情報提供制度を利用しましょう。しかし、この手続きには相当時間がかかり、頻雑になってしまいます。
本人確認情報提供制度
本人確認を行う制度である保証書制度が廃止され、新たに事前通知制度が設けられました。また、事前通知を省略し本人確認を行う本人確認情報提供制度もあわせて設けられました。これは、司法書士や弁護士などによる資格者代理人が申請する者と面談を行い、登記名義人本人ということを確認します。面談により得た本人確認情報資料を法務局に提供し、認められることで、事前通知を省略し登記を行うことが出来るようになります。
登記簿謄本の見方がわかりません
登記簿謄本は性質上、一見さんにとっては非常に見づらいようです。1つの物件につき、表題部ページ、甲区ページ、乙区ページと区別されております。表題部ページには所在地や面積などの数値による情報が記されております。甲区ページは所有者情報であり、物件の差し押さえなどの負の情報も併せて記されます。乙区ページでは抵当権といった甲区ページに記載されない情報（所有権以外の情報）が記されます。もちろん抵当権といった所有権以外の権利がついていない物件の場合は乙区ページにはなにも記載されません。
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