トップページ >> 登記ってなに？
登記
普通に生活している中で、「登記」に触れる機会はほとんどないといってもよいのではないでしょうか。おそらく、登記の必要性に迫られることがなければ、その言葉も日常において耳にすることはないかもしれませんね。それであるからこそ、いざ登記を行わなくていけない状況になったとき、なにをどうしたら良いのかわからない方が大半を占めているのが現実です。そこで登記とはどのようなものであり、どう対処したらよいかなどを中心に紹介して参ります。
不動産登記の必要性
不動産登記とは、所有する不動産の権利を公示（公示とは自分以外の第三者に、誰がどのような権利があるのかということを明らかにすること）するために行います。たとえば、「この家は私が所有する不動産です」「この土地は当社の担保として預かっております」などです。所有権や抵当権などの「権利」は目に見えないものです。しかし、これらの権利を登記という形にすることで、誰の目から見ても存在がはっきりわかるようになります。このように不動産登記を行うことで、所有する権利を守ることができますし、安心して取引に入ることもできるようになります。
権利の保護と取引の安全について
Aさんの所有している不動産を、BさんとCさんが購入を考えたという事例で紹介しましょう。さて、BさんとCさんのどちらが所有権を得ることができるでしょうか。
取引の順番ではありません
これは、Aさんと先に取引した方ではありません。先に登記した方が所有権を獲得することになります。
不動産登記による権利獲得は早い者勝ち！
もし、BさんがCさんより先に取引を終えていた場合、この時点でBさんが土地の所有者になるのではないかと思われますが、登記上ではAさんが所有者であることを表しております。CさんはAさんが土地の所有者であることを登記簿の確認から信頼しているため、Bさんと取引を終えているはずのAさんと取引を行います。この場合「Bさんの権利の保護」と「Cさんの取引の安全確保」の両者は対等となります。先に登記を終え自己名義にした方が、所有権を獲得することとなります。CさんがBさんより先に登記をした場合、先に取引を終えているBさんではなくCさんが所有者となるのです。もちろん、CさんはBさんとAさんが取引を終えていることを知っていても関係ありません。両者のどちらかが登記を移すまでは、Aさんが所有者のままとなります。
登記における注意点
不動産登記とは、所有する不動産の権利を公示（公示とは自分以外の第三者に、誰がどのような権利があるのかということを明らかにすること）するために行います。たとえば、「この家は私が所有する不動産です」「この土地は当社の担保として預かっております」などです。所有権や抵当権などの「権利」は目に見えないものです。しかし、これらの権利を登記という形にすることで、誰の目から見ても存在がはっきりわかるようになります。このように不動産登記を行うことで、所有する権利を守ることができますし、安心して取引に入ることもできるようになります。
登記は権利証明や保証をあらわすものではない
日本では動産における公信力(*)は認められていますが、不動産登記における公信力は認められておりません。登記の確認による所有者から不動産を購入したとしても、販売者が真の所有者でなかった場合、購入した者は所有権を獲得することはできません。登記名義を備えた場合でも同様です。真の所有者が出てきた場合は、購入した不動産を引き渡さなければなりません。
「公信力(こうしんりょく)」とは？
外見(外形)から権利があるという信頼にて取引を行った場合、それが真の権利を有していなかった場合でも、外見(外形)の権利を真の権利と同じ効果として認める力のこと。
不動産登記の効力について
上記の事例から登記の効力について紹介しましょう。Aさんが登記上の所有者となっていますが、真の所有者であることは保証できません。ただ、Bさんが所有者でないことは保証できます。CさんがAさんと取引を進めているときに、Bさんが所有者であると言い張っても、相手にしなくてもよいです。CさんはことBさんに対しては、先に登記を終えてしまうことで、所有権を獲得することができます。しかし、もしAさんが真の所有者でない場合は、Cさん（Bさんももちろんのこと）は所有権を獲得することはできません。